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建物コンバージョンが話題を集めはじめて久しくなります。特に、2003年問題を背景にして、
オフィスから住宅への用途転用に対する期待が高まっています。テナントが退出したオフィスピルの
事業性を改善すると同時に、都心居住へのニーズに応えるものとして注目を集めているわけです。
われわれ「東京コンバージョンリサーチ(TCR)」は、各分野の専門家を集め、建物コンバージョン
事業に対するサポート体制を整えております。
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ＴＣＲでは、初期の事業段階を以下の３段階のフェーズに分けて、建物コンバージョン調査・
計画を進めます。
Phase-1は 「現状分析」の段階であり、この分析を踏まえて＜コンバージョン適否の判定①＞を行います。
Phase-2は 「計画検討」の段階であり、ここでは「不動産鑑定評価」「建物診断」などのデューディ
リジェンスを行い、さらに「コンセプトメーキング」「企画設計」「事業収支計画」など具体的な
計画を進めます。この過程で「改修コストの算定」も行います。このような検討を踏まえて＜コンバ
ージョン適否の判定②＞を行います。
Phase-3は 「基本設計」「実施設計」の段階であり、この段階の最後には「用途変更にかかる建築確
認申請」手続きを行うことになります。
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建物コンバージョン事業を行う際に、それぞれのフェーズごとに幾つかのチェックポイントがあり
ます。「現状分析」「計画検討」および、その後の「事業推進」に必要な項目をまとめると、下表のと
おりです。
具体的なプロジェクトごとに、重点ポイントは異なります。ある場合には、＜立地条件＞
や＜隣接地の状況＞が決定的なポイントになり、また別のケースでは、建物そのものの＜間口・奥行きの
長さ＞や＜築年数・構造特性＞が重要な条件になったりするわけです。
プロジェクトごとの“勘所”を見極める“眼力”を持つことが、事業の成否を握るカギに
なると言ってよいでしょう。
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ＴＣＲの構成メンバーが担当した建物コンバージョンの事例のいくつかを紹介します。
狭義の“コンバージョン”は、＜オフィス→住宅＞ですが、ＴＣＲでは＜オフィス→飲食施設＞
＜店舗→複合施設＞など、多様な用途転用のケースに対応したいと考えております。
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● 平成の寺子屋「松本教室」
秩父往還沿いの築約70年の旅館「しんこう亭」
の建物は、近年までクリーニング店および洋品
店として利用されていた。建物所有者である松
本氏は、この建物の裏手で学習塾を営んでいた
が、テナントの移転を契機に、ここを学習塾に
用途転用することにした。教室は２階に配置し
１階は土間のギャラリー等として地元住民およ
び観光客に開放している。
（所 在 地）秩父市上町1-2-16
（構造規模）木造２階建
（延床面積）225.72㎡
（施設内容）学習室、音楽室、ギャラリーホール
（設計監理）根岸俊雄都市建築事務所
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● セントラル２１ビル
日興コーディアル証券が入居していた築20年のオフィスビルの１～５階部分(その上階には、以前から
飲食店舗がテナントとして入居)を改修として飲食ビル＋コンビニエンスストア等に変更した。
建築確認手続き的には、既存の建物が「複合用途」であったため、“模様替え”の扱いとなった。
（所 在 地）東京都台東区上野2-12-1
（構造規模）ＳＲＣ造 地下１階、地上９階
（延床面積）1,827.60㎡
（施設内容）１階：コンビニエンスストア、その他：飲食店舗
（設計監理）ピーディーシステム
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● 両国 Ｄ－１ビル
ダムダン空間工作所・所長の竹居氏が、個人的に競売物件の購入を決意。落札後、異議申し立てがあったが、
2001年12月に正式に東京地方裁判所より売却許可決定。2002年１月に地裁より占有者に引渡命令、２月に占有部分の
明渡承諾書に合意 等のプロセスを経て事業化を推進中。
（所 在 地）東京都墨田区石原１丁目23-5
（構造規模）ＲＣ造 地上６階建
（延床面積）368.881㎡
（施設内容）1階:店舗、2階:事務所、3・4階:賃貸マンション、5・6階:自宅
（設計監理）竹居正武(ダムダン空間工作所・所長)
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最近、新聞や雑誌等に紹介された建物コンバージョン事例の中から、主なものをご紹介します。
オフィスビルから住宅へというパターン以外にも多様な展開がなされており、また住宅系の施設も
「学生マンション」「高齢者マンション」「外国人用ゲストハウス」なと゜多彩になっているようです。立地条件・敷地条件などを踏まえたコンバージョンが
行われているというわけです。今後も、数多くの成功事例が出てくることが期待されます。
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建物コンバージョンについてのお問合せは、下記の窓口にお願いいたします。
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